Обратный звонок
  • Июль

    26

    2016
  • 1561

ДОЛГИЙ-ДОЛГИЙ-СТРОЙ, или ДЕСЯТЬ КАМНЕЙ ПРЕТКНОВЕНИЯ

Dollarphotoclub_33191823-1024x683

Прежде чем рассмотреть основные причины, из-за которых затягиваются сроки строительства, давайте уточним, как эти сроки определяются и от чего зависят.

время собирать камниРаботы на строительной площадке делятся на общестроительные (земляные, бетонные и др.), специальные (электротехнические, сантехнические и др.) и отделочные и выполняются в заданной последовательности (или параллельно, если позволяет технология). Общая продолжительность строительства складывается из сроков каждого вида работ, а те, в свою очередь, зависят от их объема.

Согласитесь, не одно и то же – «сложить» на одном пятне застройки одноэтажный или двухэтажный дом. Без расчетов понятно, что в последнем случае сроки будут другими. Здесь и возникает понятие «объем». Это та составляющая, которая определяется габаритами объекта: чем крупнее дом (или сложнее в плане и объеме), тем большее время придется потратить на его возведение.

Но какое именно? На этот вопрос отвечает график производства работ. В нем отражены связи между всеми участниками процесса: последовательность  ведения работ, даты выхода на объект отдельных исполнителей, обеспечение стройки материалами и спецтехникой. График суммирует сроки отдельных этапов и в результате показывает общую продолжительность строительства. Теперь о том, как эти сроки соблюсти.

 

ДЕСЯТЬ КАМНЕЙ ПРЕТКНОВЕНИЯ

Пятнадцатый и всегда «уходящий» от зрителя камень японского Сада Рёандзи56ba377a1e80e известная оптическая головоломка. Это то самое пугающее неучтенное, что можно заметить лишь изменив направление взгляда. Всегда есть то, чего в настоящий момент мы не видим! А при строительстве – тем более! Поэтому чтобы «не споткнуться», давайте рассмотрим по отдельности все возможные «камни». В нашем «саду»  – то есть на стройплощадке  – их десять. И каждый способен заметно затянуть сроки.

1. КОРРЕКТИРОВКИ НА ЭТАПЕ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

На этом этапе корректировки практически неизбежны, ведь каждый заказчик адаптирует проект под себя. При внесении изменений в проект следует помнить, что  даже незначительная редакция архитектурной части влечет за собой уточнения в инженерных разделах, на что тоже требуется время.

Существенные же корректировки, как например, изменение конфигурации здания или наращивание его по высоте, значительно увеличивают объемы работ, а следовательно, стоимость и сроки строительства.

Однако на этапе проектирования последствия изменений еще прогнозируемы. Слабо управляемой ситуация становится, когда объект перекраивают «по-живому», уже во время строительства.

Баннер_телефон1

2. КОРРЕКТИРОВКИ ПРОЕКТА В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Перенести перегородку или санузлы, развернуть лестницу, расширить или, наоборот, зашить оконный проем – вот далеко не полный список изменений, на которые идут заказчики в процессе стройки. Часто их подталкивает к этому еще один оптический обман: помещения в бетоне кажутся меньше, и «примерив их на себя», клиент начинает «улучшать» и дорабатывать уже существующий проект.

Однако любое серьезное вмешательство, будь то устройство проема в несущей стене или перенос кухонной зоны это не только дополнительные работы, но и уточнения проектной документации. Так, возможность устройства или расширения проема должна подтверждаться расчетом конструктора, а перенос санузлов – корректировками в инженерных разделах. Все это выливается в незапланированные расходы и затягивает сроки!

На этапе строительства не может быть скоропалительных решений!  Корректируя проект, взвешивайте все «за» и «против», чтобы незаметно возросший бюджет не стал для вас неподъемным.

3. ЗАТЯГИВАНИЕ ЗАКАЗЧИКОМ РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Договор на строительство содержит раздел, в котором подробным образом расписан порядок расчетов с компанией-генподрядчиком. Однако заказчик не всегда видит связь между несвоевременными расчетами и увеличением сроков строительства. А связь здесь прямая: деньги не поступают, а следовательно, материалы не закупаются, работа исполнителей не оплачивается, и генподрядчик вынужден снимать строителей с объекта.

Также следует иметь в виду, что отдельные виды работ требуют особых погодных условий, как например, устройство фундаментов или отделка фасадов. И затягивание оплаты чревато здесь переносом работ на длительный срок, в некоторых случаях – на несколько месяцев.

Растянутые сроки для компании-генподрядчика – это прямой ущерб: простаивание рабочей силы, оборудования и строительной техники. Но для заказчика длительный простой – тоже серьезный риск! Экстремальные условия русской зимы пагубно сказываются на некоторых видах конструкций. И если из-за сбоев в финансировании незавершенный объект переживает зиму, ответственность за его качество ложится на плечи заказчика.

Поэтому трезво оценивайте свои финансовые возможности! Если понимаете, что перебои с расчетами возможны, проговорите эту ситуацию с подрядчиком, он предложит решение. Важно, чтобы вероятная пауза в финансировании не стала неожиданностью для всех на одном из уже запущенных этапов строительства.

sp-326010824

4. ЗАТЯГИВАНИЕ ОФОРМЛЕНИЯ  РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Приступать к реализации объекта можно только имея на руках разрешение на строительство. Несмотря на то, что этот документ выдается в течение 10 дней, многие заказчики не спешат его оформлять, ссылаясь на сложности с посещением местных инстанций. Однако в настоящее время получение разрешения на строительства упростилось: документы можно подавать не лично, а через многофункциональный центр.

В соответствии со Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Для получения разрешения на строительство застройщику необходимо подать заявление в соответствующие федеральные органы исполнительной власти. К заявлению прилагаются:

* правоустанавливающие документы на земельный участок

* градостроительный план земельного участка

* схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства

1310x148_Дорожная-карта

5. ОТСУТСТВИЕ КОММУНИКАЦИЙ ИЛИ МЕСТА ДЛЯ СКЛАДИРОВАНИЯ МАТЕРИАЛОВ НА СТРОИТЕЛЬНОЙ ПЛОЩАДКЕ

Наличие воды и электричества – минимально необходимые условия для начала строительства. Если к участку ни вода, ни электричество не подведены, заказчику следует быть готовым к решению таких незапланированных задач как систематический завоз воды на участок и подключение электрогенератора.

Случается также, что на участке недостаточно места для складирования крупных партий материалов. В этом случае переходят на мелкие партии,  количество доставок увеличивается, увеличивается и риск попасть на сезонное подорожание материалов, не закупленных заранее.

shutterstock_113675884_1500_lower2

6. ПЛОХИЕ ПОДЪЕЗДНЫЕ ПУТИ ИЛИ ИХ ОТСУТСТВИЕ

Чтобы рационально организовать доставку необходимых на стройке материалов и инструментов (и тем самым сэкономить деньги заказчика), их завозят большими объемами на большегрузном автомобиле. Однако случается, что фура не проходит дальше границы поселка, так как подъездных путей к участку нет. В этом случае приходится либо разгружаться при въезде в поселок и доставлять груз частями, либо отказываться от «опта» и переходить на доставку мелкими партиями. Опытный подрядчик сразу оценит и учтет все возможные сложности с доставкой материалов. Однако всегда есть то, чего предусмотреть нельзя, например, размытые дороги.

7. ПОГОДНЫЕ УСЛОВИЯ В ЗИМНИЙ ПЕРИОД

Каждый вид строительных работ имеет свои технологические особенности  и свои ограничения, в первую очередь – температурные. Однако эти ограничения можно обойти, если добавлять в бетон или строительные растворы морозостойкие присадки. Можно. Но нужно ли?

Во-первых, зимой даже на нулевом цикле за счет применения химии и прочих строительных «тонкостей» (к ним можно отнести, например, возведение отапливаемого строительного купола) сметная стоимость строительства увеличится раза в полтора. Во-вторых, у присадок тоже есть свои температурные ограничения – до минус 15°, а «ровной» зимы в минус 15° в наших широтах, увы, не бывает. Поэтому зимой возможны только внутренние работы (причем, в закрытых и отапливаемых помещениях) – монтаж инженерных коммуникаций и внутренняя отделка.

8. ДОЛГИЙ ВЫБОР И СОГЛАСОВАНИЕ ЧИСТОВЫХ ОТДЕЛОЧНЫХ МАТЕРИАЛОВ

Долгие раздумья по поводу выбора отделочных материалов (облицовочного кирпича или камня и проч.) также серьезно затягивают сроки. Все эти моменты желательно согласовывать еще на этапе проектирования. Внешняя отделка напрямую зависит от погодных условий. В работах по фасадам, например, используются смеси на водной основе, а значит, зимние месяцы выпадают, и затянув с выбором материала, вы рискуете потерять еще полгода.

9. ЗАДЕРЖКА ПОСТАВОК КОНКРЕТНОГО МАТЕРИАЛА  

Та же проблема возникает, когда необходимый материал заказчик закупает самостоятельно, опять же, из соображений экономии. Стандартная ситуация, с которой сталкивается генподрядчик в этом случае, выглядит так: материал не заказан вовремя, в наличии его нет, а на альтернативный вариант заказчик не согласен. Что остается? Ждать и переносить производство работ.

При грамотной организации поставок материал заказывается генподрядчиком под конкретную дату, согласно графика производства работ и с учетом сроков, указанных поставщиком (как правило, 1-3 месяца).

10. НАЛИЧИЕ СУБПОДРЯДЧИКОВ, ПРИГЛАШЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ С ЦЕЛЬЮ ЭКОНОМИИ

Это последний и, пожалуй, самый опасный камень преткновения, тот показательный случай, когда движимое человеком (и понятное) желание сэкономить приводит не только к хаосу на объекте, когда «концов не найти», но и серьезно раздувает бюджет. Чаще всего заказчик привлекает на объект “свои” бригады по внешней и внутренней отделке и монтажу инженерных коммуникаций (водопровода, канализации, электрики).

Однако, согласно строительной этике, генподрядчик ведет технадзор только по тем работам, которые выполняют его специалисты или специалисты приглашенных им же субподрядных организаций. Качество работы бригад, привлеченных заказчиком, генподрядчик не контролирует, а заказчик, как правило, не в состоянии адекватно его оценить. В результате переданный объем работ приходится доделывать / переделывать частично / переделывать «с нуля». Все это – те дополнительные расходы, которые не только с лихвой перекрывают сэкономленные средства, но и существенно затягивают строительство.

Размывание ответственности принципиально неверно на больших объектах. Гарантированное качество заказчик получает лишь тогда, когда все работы контролируются силами генподрядчика, иначе говоря, “выпускаются из одних рук”.

И В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Строительство – это не игра в одни ворота, здесь важно эффективное сотрудничество. Поэтому прислушивайтесь к мнению специалистов, высказывайте свое, своевременно реагируйте на все текущие вопросы и въезжайте в свой дом в строго оговоренные сроки. Это возможно. Если не спотыкаться о камни (см. выше)!

Баннер_телефон1

Схожие записи
Популярные посты

Рассчитать стоимость строительства

Используйте специальную форму для оценки первоначальной стоимости строительства дома или проектирования коттеджа.

РАССЧИТАТЬ
© Copyright 2005-2018