• Октябрь

    17

    2014
  • 718

Загородный дом своими силами: расчетные затраты умножаем на два

Сми-о-нас-4

Как выбраться из пучины проблем и непредвиденных трат, а также из реального болота

Тем, кто решил построить дом своими силами вместо покупки готового, надо быть готовыми ко всему. Семейная пара Елена и Сергей, еще не завершив строительство дома, успели повоевать с болотами, набрать кредитов, разгрести строительный мусор из метрополитена и даже разыскать пропавшего с их деньгами архитектора.

Весной 2014 года Елена и Сергей купили участок размером 8 соток в 45 км от МКАД по Киевскому шоссе за 1 950 000 рублей. Пара изначально не рассматривала варианты покупки готового дома, потому что, по их мнению, «накрутка» девелопера составляет минимум 100%.

Строить сразу?

После покупки участка у семьи осталось примерно 1,5 млн рублей на строительство дома, которых не хватило бы на осуществление их желаний. Было два варианта: взять кредит и сразу приступать к строительству или купить другой участок в том же поселке, дождаться роста его стоимости и перепродать его. Нужно учесть тот факт, что дом планируется для постоянного проживания, а сейчас пара снимает квартиру, на что уходит 35 000 рублей в месяц. Елена с Сергеем рассудили, что вряд ли рост цен окупит эти издержки. И, по мнению экспертов, были абсолютно правы.

«Даже если допустить, что прибыль составит 25%, неопределенный срок выхода из этой инвестиции остается самой рискованной переменной уравнения, – отмечает руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывин. – Поселок будет реализовываться два года, а если участок не удастся продать еще год-полтора, это обернется еще большими финансовыми потерями. Расходы семьи, включая проценты по кредитам и аренду за это время, явно превышают ожидаемый доход, который составит около 400 000 рублей».

Жуликоватый архитектор

Изначально пара хотела купить готовый проект. Однако во время поиска обнаружили архитектора, который мало того что согласился разработать проект всего за 30 000 рублей, что примерно соответствует ценам на стандартные готовые решения, так еще и посоветовал геологов, которые сделали исследования почвы за 12 000 рублей (при стандартной стоимости услуги более 20 000 рублей). Помимо этого архитектор дал много других обещаний помощи, многие из которых, как выяснилось впоследствии, оказались пустыми.

«Он позиционировал себя как человек, который все тут знает и все организует по адекватной цене. Первое время так оно и было: мы ему давали деньги, а он нам привозил бетономешалку, бытовку и другие необходимые в строительстве вещи по невысокой цене. Затем мы дали ему 90 000 рублей на арматуру, и на этом все закончилось, — рассказывает Елена. – Он какое-то время скрывался, мы его еле нашли. Архитектор пообещал доставить нам обещанную арматуру, только вот к тому моменту она уже оказалась нам не нужна. Наших денег от него мы пока так и не добились».

Тем не менее свою прямую задачу архитектор выполнил – с учетом пожеланий заказчика сделал проект одноэтажного дома площадью 220 кв. м: разрисовал по осям, рассчитал ребра жесткости, крышу, фундамент, разметил места входа/выхода коммуникаций.

Болотные войны

Одним из недостатков подбора участка зимой является то, что он скрыт под снегом. «Мы приехали в поселок зимой и увидели чистое, белое, красивое поле. В начале весны, когда мы покупали участок, нам предоставили план, в котором было отмечено, что он немного заболочен. Это вызвало некоторое беспокойство, однако там все участки такие, поэтому мы махнули на это рукой. Потом выяснилось, что заболочено – это настоящее болото, по которому даже в резиновых сапогах практически невозможно пройти», – отмечает Елена.

Пришлось засыпать участок грунтом. На отсыпку ушло примерно 500 кубов грунта, на доставку которого понадобилось более 20 грузовиков. В результате участок стал на 1,5 метра выше, это стоило 100 000 рублей. По словам генерального директора Vesco Construction Вадима Ивкина, затраты могут быть и выше.

Как говорит Сергей Цывин, машина с нормальным грунтом стоит минимум 8000 рублей, то есть в затраты при обозначенных объемах могут превысить 160 000 рублей.

Сократить подобные расходы помогают некоторые житейские хитрости. Сначала Сергей с Еленой нашли в интернете посредника, который обеспечил доставку грунта по 5000 рублей за машину, затем договорилисьнапрямую с водителем, что позволило снизить стоимость до 3000 рублей. Позже им рассказали, где можно взять грунт еще дешевле – за 1000 рублей.

Правда, грунт оказался не безупречного качества. Порой приходилось из него выгребать строительный мусор. Например, одна машина привезла грунт, оставшийся со строительства метрополитена. В нем были шпалы, камни и арматура.

Вдвое дороже

Помимо прямых затрат на строительство, существует немало попутных расходов. Бытовка для строителей стоила около 40 000 рублей, биотуалет и душ-«топтун» – 5500 рублей. Еще примерно 25 000 рублей ушло на установку бетонных плит, чтобы соорудить подъездную дорогу к участку.

По расчетам Елены, на фундамент должно было уйти около 700 000 рублей. Сергей был менее оптимистичен, предполагая, что затраты превысят 1 млн. В итоге фундамент обошелся паре примерно в 1,6 млн рублей (в эту сумму включены затраты на подготовку участка и попутные расходы).

Такой рост расходов произошел, в частности, из-за повышения цен на бетон. Когда пара производила расчеты, куб бетона стоил 3200 рублей. Но строительные работы начались в разгар летнего сезона, цены к этому моменту выросли до 4000 рублей. Переплата за 50 кубов бетона составила уже почти 50 000 рублей. Кроме того, пришлось дважды переносить бытовку, покупать новую древесину для опалубки (первая оказалась недостаточно прочной). «Такие расходы кажутся не самыми существенными. Однако в итоге – тут 20 000, там 30 000 руб. – и цена удваивается. На всех форумах по строительству домов пишут: делаете предварительные расчеты, а потом умножаете их вдвое. Мы на собственном опыте убедились, что это правило работает», – объясняет Елена.

Однако, по словам Елены, фундамент получился добротным. К тому же в дальнейшем он позволит сэкономить на отделке. Это смесь ленточного фундамента с утепленной шведской плитой – коммуникации (канализационные выводы, подготовка под разводку электричества, отопление) заложены уже в него. Например, теплый пол непосредственно в фундаменте позволяет обойтись вовсе без батарей.

Стены, кровля

В настоящий момент завершается возведение стен из газобетонных блоков. На них уже потрачено 500 000 рублей и еще понадобится примерно 200 000. Помимо самих блоков и стоимости работ, надо платить за арматуру и специальный клей.

В ближайшее время пара планирует приступить к строительству крыши – мягкая кровля на деревянной основе. Мягкая кровля – это битумная черепица. «Она состоит из нескольких слоев, – поясняет технологию Сергей Цывин. – Сам «пирог», куда входят и утеплители, и паро- и гидроизоляция и прочее, покрывается сверху либо полосками, либо чешуйками, плотно прилегающими друг к другу». На кровлю, по подсчетам Елены, уйдет порядка 700 000 рублей, еще в 500 000 рублей обойдутся окна и двери.

Внешняя отделка – покрытие штукатуркой – будет стоит примерно 170 000 рублей. «А затраты на внутреннюю отделку мы пока боимся даже считать», – признается Елена. По словам директора департамента продаж ГК «Астерра» Ивана Матюшина, качественная отделка загородного дома стоит 25 000-30 000 рублей за квадратный метр, то есть в данном случае – более 5,5 млн рублей. Но за счет фундамента с включенной разводкой коммуникаций Елене с Сергеем удастся сэкономить на этой весьма затратной статье.

Успеть до конца года

Пара изначально планировала встретить Новый год уже в новом доме. «Несмотря на некоторую затяжку сроков, по строительным работам мы вполне можем успеть, — верит Елена. – Главное, чтобы хватило денег. Мы уже взяли кредит на строительство, но деньги заканчиваются, и придется брать новый».

По мнению Елены Земцовой, управляющего партнера агентства недвижимости Delta Estate, в идеале необходимо еще заложить на усадку дома несколько месяцев. Однако хозяева утверждают, что фундамент рассчитан столь точно и выполнен настолько качественно, что дом не должен «садиться».

Кроме того, по словам Вадима Ивкина, сама по себе отделка может занять больше времени, чем рассчитывают Елена с Сергеем: «Вместе с чистовой отделкой, по опыту, для такого дома в нормальном рабочем режиме нужно минимум 3-4 месяца».

Вопрос сроков для пары принципиальный, так как каждый месяц промедления стоит им 35 000 рублей за аренду квартиры. А ведь помимо этого надо платить по кредиту. «Конечно, начинать такой проект лучше с полной суммой на руках. У нас ее не было, поэтому приходится добирать кредиты, что ложится серьезной нагрузкой на семейный бюджет», – говорит Елена.

Строительство дома уже обошлось Елене с Сергеем более чем в 4 млн рублей: 1,9 млн рублей за участок, 1,6 млн – за подготовительные работы и фундамент, примерно 700 000 рублей – за стены. На завершение строительства понадобится еще более миллиона. Во сколько выльется отделка, пока непонятно, но это вряд ли будет меньше 4 млн рублей. То есть в общей сложности затраты на строительство дома, скорее всего, превысят 9 млн рублей. «Для сравнения: сейчас в поселке продается готовый дом площадью 250 кв. м (только коробка, без ремонта) на 11 сотках за 7,8 млн руб., а такой же, но с отделкой и облагороженным участком предлагают за 12 млн», – рассказывает Елена. Таким образом, готовые дома все равно дороже, чем самостоятельное строительство. Хотя нужно готовиться к возможному увеличению бюджета вплоть до двух раз и стойко принимать все неожиданности, которых будет достаточно.

Юлия Рышкина

IRN.RU от 17 октября 2014 года

Схожие записи
Популярные посты

Рассчитать стоимость строительства

Используйте специальную форму для оценки первоначальной стоимости строительства дома или проектирования коттеджа.

РАССЧИТАТЬ
© Copyright 2005-2017