• Май

    25

    2016
  • 1549

Лайфхак 2016! Строительные компании и частные бригады: как не попасть на 13%

podryady_vesco_life_nalog

В соответствии с указом Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ в Налоговый кодекс были внесены изменения,  касающиеся в первую очередь загородного рынка. Удивительно, но и во 2 кв. 2016 года мы сталкиваемся с риэлторами, которые не знакомы с нововведением. Пост-просвещение для клиентов и профессионалов!

Принцип налогообложения при продаже загородного дома

Еще несколько лет назад кадастрирование проводилось только по земельным участкам, индивидуальный жилой дом имел оценку БТИ и мог быть продан за 1 млн. рублей, в этом случае продавец освобождался от уплаты НДФЛ. Но рынок малоэтажной недвижимости развивается, Московская область застраивается, а значит и правовые аспекты владения и передачи прав все больше приближаются к городским принципам.

Сегодня каждому строению (дому, коттеджу, даче) присвоена кадастровая стоимость, которая является базой для расчета не только налога на имущество, но и НДФЛ при продаже дома.

Собственно, что произошло, спросите вы? Принятые поправки в налоговый кодекс ужесточили порядок налогообложения граждан при продаже загородной недвижимости — установлен нижний предел налогооблагаемой базы: 70% от кадастровой стоимости. То есть даже если вы по договору продадите дом за 1 млн.р., но НДФЛ вам начислят от налоговой базы в размере 70% от кадастровой стоимости.

Освобождение от налога при продаже строения касается только недвижимости, зарегистрированной более 3 лет назад (или 5 лет назад при оформлении права собственности после 01.01.2016). Цель поправок — вывести рынок купли-продажи загородных домов в правовое поле: теперь избежать уплаты налога при продаже дома, показав в договоре незначительную сумму, как это было раньше, уже не получится.

ultra-rich-dubai-fifth

Методика расчета на примере дома 527 кв.м.

Возьмем для примера реальное домовладение, расположенное в 25 км от МКАД по Калужскому шоссе в КП Цветочный (Новая Москва).

В активе:

  • Земельный участок площадью 31 сот. (категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства и объектов культурно-бытового и социального назначения). Кадастровая стоимость 9 873 394 руб. (318,3 тыс. руб./сот.) — соответствует рыночной и близка к фактически понесенным затратам.
  • Жилой дом площадью 527 кв.м. (4 уровня, кирпичный). Кадастровая стоимость 33 488 771 руб. (63 546 руб./кв.м.).
  • Стоимость строительства — «коробка» 17,2 млн. руб., «с отделкой и частично — меблировкой» 16,5 млн. руб., прочие подтвержденные расходы на ландшафт участка, забор, освещение, инженерное обеспечение и пр. составили еще 15 млн. руб. Итого: 48,7 млн. руб. подтвержденных затрат на строительство и обустройство домовладения.

Обращаем внимание, что экспертиза БТИ с присвоением кадастровой стоимости дому проводилась на этапе коробки, т.е. черновой отделки. И если кадастровая оценка близка к себестоимости строительства дома «под ключ», то на этапе «коробки» различие колоссально.

цветочный 1

Продаем домовладение за 80 млн. руб.

При этом, 10 млн. руб. — земля «в ноль» в соответствии с понесенными затратами, и 70,1 млн. руб. строение. Рассмотрим несколько ситуаций:

1. До 2016 года: нулевой налог при продаже дома

Классическая ситуация: 70,1 млн. руб. * 13% = 9,1 млн. руб. подоходного налога, но типичная практика загородного рынка иная: цена в договоре 1 млн. руб. — не облагается налогом. Остальная сумма оформляется по договору на неотделимые улучшения, который не требует обязательной регистрации.

2. 2016 год: появляется минимальный налог при продаже дома

По новым правилам продать объект недвижимости можно не дешевле 70% от кадастровой стоимости, и даже если цена сделки будет ниже, минимальная планка расчета налога не изменится. В нашем случае 33,5 млн.*0,7=23,4 млн. руб. — минимальная цена сделки, подоходный налог в 13% составит 3 млн. руб. — те потери, которые продавец нашего дома в 527 кв.м. понесет в любом случае, если только не предъявит правильно оформленные документы на фактически понесенные расходы).

Но с каждым годом покупатели загородной недвижимости все строже относятся к юридической стороне вопроса: тренд — демонстрация реальной стоимости объекта в договоре купли-продажи. Вариант перепродажи дома в течение 5 лет не исключен даже для тех, кто приобретает домовладение для себя, чего уж говорить об инвесторах. Риски потери потенциального покупателя из-за аналогичной невозможности продемонстрировать полную сумму в договоре на дом, купленный существенно ниже рынка, сегодняшние покупатели (в особенности — элитного сегмента) нести категорически не готовы.

Вложив в домовладение 58,6 млн. руб. (дом+земля), вы можете именно эту сумму декларировать в договоре купли-продажи. Чем больше подтвержденных понесенных затрат есть у продавца на момент сделки, тем шире целевая аудитория, которая заинтересована в этом объекте. В ближайшие несколько лет, пока большая часть рынка не осознает этот факт и не «выйдет из тени», такие немногочисленные объекты даже будут иметь добавленную стоимость!

foto-25

Документальное подтверждение инвестиций в домовладение: варианты действий

Механизм прост: чем больше расходов по строительству и обустройству домовладения могут быть подтверждены документально, тем выше минимально приемлемая для продавца цена в договоре купли-продажи. И здесь у новых покупателей земельных участков, планирующих строительство дома, есть выбор, который в будущем может сыграть важную роль в бюджете: строить своими силами или с помощью компании.

Строительство дома — длительный процесс, включающий множество статей расходов. Безусловно, при возведении дома своими силами владелец или прораб могут самостоятельно отвечать за сбор документации по всем закупкам и проведенным работам. Крайне кропотливый, но вполне реальный процесс. Помимо классических рисков строительства без компании, есть еще два, которые следует учитывать.

Первый: требование налоговой — обоснование понесенных затрат на основе полной документации — кассового чека может быть недостаточно. Корректное документальное оформление закупок — отдельный процесс, который соблюдают сетевые магазины и крупные компании, но далеко не всегда можно добиться нужного товарного чека в случае приобретения инструментов и материалов на строительных рынках.

Второй: к строительству собственными силами склоняются, как правило, те заказчики, которые имеют возможность получения материалов «альтернативными» способами, а значит — без подтверждения их приобретения.

Самым простым и гарантированным способом для землевладельца остается обращение в строительную компанию. Более того, возведение дома в данном случае будет заведомо дешевле на 13% (чем при работе с рекомендованным прорабом) — сумма, которую вы не доплатите в виде налога в случае продажи дома в срок менее 5 лет.

Баннер_телефон2

Схожие записи
Популярные посты

Рассчитать стоимость строительства

Используйте специальную форму для оценки первоначальной стоимости строительства дома или проектирования коттеджа.

РАССЧИТАТЬ
© Copyright 2005-2017